משרד עורך דין אסא זוהר מלווה תוכניות בנייניות, רפלקציה, הפקעות והשבת קרקע מופקעת, טיפול בהיטל השבחה, משא ומתן בעסקאות מקרקעין, טיפול מול הרשויות במנהל מקרקעי ישראל.
מיסים ונדלן
מיסוי דירות בישראל הוא בין הגבוהים בעולם, טוב, מדינה קטנה, הרבה קופצים, שטחי בנייה הולכים ומצטמצמים ויש את אחינו הפלשתינאים הדורשים כל חלקה טובה, וממשלה שהמיסוי הגבוה הוא חלק גדול מתקציבה, וכנראה שזה לא ישתנה בשנים הקרובות אולי ירד קצת אך מחירי הדירות כפי שנראה רק יעלו ברוב חלקי הארץ.
כל עסקת מקרקעין תמימה אינה מסתיימת במחיר הדירה הסופי שסגרתם יש לכם שותפים המחיר הסופי של הדירה כולל בין השאר היטל השבחה, מס שבח, מע"מ ומס רכישה.
קיבלתם במתנה דירה מההורים - המתנה עולה כסף - מס רכישה שותף, הם מערכים את שווי הדירה וקובעים את המס, מס הרכישה נקבע על פי שווייה האמיתי של הדירה, גם אם אתם הערכתם הצהרתם או מכרתם את הדירה בסכום נמוך יותר. כיצד מבצעים הערכה זו? פשוט בודקים בכמה נמכרו דירות באותו אזור ובאותה תקופה, המס במתנות מהווה שליש ממס הרכישה המקורי.
העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה, תהיה פטורה לגמרי ממס רכישה בתנאי שגרו ביחד באותה דירה לפני העברת הדירה.
במקרה של דירה יחידה, שיעורי מס רכישה בגין רכישת דירה מגורים על ידי יחיד שהוא תושב ישראל מדורגים ב-3 שלבים, בהתאם לשווי הדירה
דירת מגורים יחידה:
1) עד 907,700 ש"ח - 0.0%
2) מ- 907,700 ש"ח עד 1,275,690 ש"ח- 3.5%
3) מעל 1,275,690 ש"ח- 5%
דירת מגורים נוספת:
1) עד 772,310 ש"ח- 3.5%
2) מעל 772,310 ש"ח- 5%
עולה חדש:
1) עד 1,165,670 ש"ח- 0.5%
2) מעל 1,165,670 ש"ח- 5%
משק חקלאי:
1) עד 238,420 ש"ח- 0.5%
2) מעל 238,420 ש"ח- 5%
הנתונים נכונים לשנת 2008 ומתעדכן מידי רבעון בהתאם למדד המחירים לצרכן
אם מכרתם דירה אחת ויש לכם דירה נוספת שתרצו למכור יהיה עליכם להמתין תקופה של 4 שנים לפחות בין מכירת הדירה אחת למכירת הדירה השנייה אחרת תאלצו לשלם מס שבח של עשרות אלפי שקלים.
אותו הדבר אם תרצו למכור דירה לילדכם - הם יאלצו לשלם מס רכישה לפי הערכת הדירה שיבצעו במס רכישה ואתם לא תוכלו למכור את דירתכם לפחות 4 שנים אחרת תאלצו גם אתם לשלם מס שבח בעשרות אלפי שקלים.
קניתם דירה חדשה ואתם רוצים לבצע בה שינויים, קחו קבלן חיצוני כי אם הקבלן של הבית יבצע את השינויים הסכום שתשלמו לו ייכלל בערך הדירה ועליו יהיה צורך לשלם מס רכישה.
אז איך בכל זאת עוברים את המשוכות הללו?
להלן מדריך קצר
מס רכישה
מס רכישה מוטל על כל רוכש דירה למגורים דירה שנועדה וראויה לשמש למגורים, אשר בנייתה נסתיימה. על קונה הדירה חלה חובת דיווח תוך 30 יום על רכישת דירה למשרדי מיסוי מקרקעין, והחובה לשלם את המס היא בתוך 14 יום מיום קבלת השומה ממשרדי מיסוי מקרקעין.
רכשת דירה שנייה, גם אם מחיר הדירה מתחת למדרגת המס הראשונה תשלם מינימום את מדרגת המס הראשונה, כלומר לא תהנה מהפטור במקרה של רכישת דירה שנייה.
רכשת דירה חדשה במקום הדירה הישנה ואתה רוצה להימנע מתשלום מס רכוש, יש למכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, ואז אם מחיר הדירה מתחת למדרגת המס הראשונה תקבל פטור מלא ממס רכישה.
ישנם גם תושבים הפטורים מתשלומי מס הרכישה כמו לדוגמה נכים, נפגעי פעולות איבה, משפחות שכולות (הורה, אלמנה ויתום עד גיל 40).את הפטור זה ניתן לנצל פעמיים.
עולה חדש גם זכאי לשיעור מופחת של 0.5% אולם החישוב מוגבל בתקרה שווי הדירה לפי העדכון המתפרסם מידי רבעון. ההפחתה ניתנת פעמיים פעם לדירת מגורים ופעם ברכישת בית עסק.והיא מוגבלת לתקופה של 7 שנים מיום עלייתו.
מס מכירה
מס מכירה מוטל על מוכר נכס שאיננו מיועד למגורים כמו קרקע, ונדל"ן עסקי - תעשייה, מסחר ומשרדים. המס הוא בשיעור של 2.5% מערך המכירה של הנכס.
מס שבח מקרקעין
מס שבח מקרקעין הוא מס הנגבה על עליית ערך הנכס במהלך שנות הבעלות, לדוגמה אם אדם רכש דירה ב-200 אלף שקל בשנת 2000 ומעוניין למכור אותו היום 500 אלף שקל, הוא יידרש לשלם מס בגין ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה בקיזוז הפרשי ההצמדה של מדד המחירים לצרכן.
מדובר בתחום מורכב, מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין בטרם ביצוע העסקה כדי לבדוק את הזכאות לפטורים שבחוק.
היטל השבחה
הוועדה המקומית זכאית לדרוש היטל השבחה בשיעור של 50% מההשבחה שהשביח הנכס כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר שהוסיפה זכויות בנכסים. לדוגמה, בית שאושרה בו הוספת מרתף או הוספת קומות, הקמת חדר על הגג וכדומה, הוא כבר בעל חוב, הנוצר בעת אישור התוכנית שמתירה את התוספת. חובת התשלום תצוץ כאשר נבקש לממש את הנכס, כלומר הוצאת היתר בנייה או מכירה של הנכס.
חשוב לשים לב שעד למימוש, החוב שנוצר נושא הצמדה בלבד, אחרי המימוש הוא נושא ריבית גבוהה של 0.75% בחודש, כך שמומלץ, גם אם חולקים על שיעור ההיטל ומנהלים הליכים להפחתתו, לשקול לשלם את הדרישה תוך שמירת הזכויות לקבל החזר בסוף ההליך. יתרון נוסף בתשלום הוא שאם שולמה הדרישה, הרשות אינה יכולה לתקן את השומה ולהגדילה.
מע"מ
ברכישת דירה חדשה מקבלן משלם הרוכש מס ערך מוסף (מע"מ). זה מס שאינו ייחודי למקרקעין העומד כיום על 15.5%. כאשר רוכשים דירה מאדם פרטי (יד שנייה) אין מע"מ. אך כאשר חברה רוכשת נכס מאדם פרטי יש מע"מ ומי שמחויב במע"מ הוא הרוכש.
עורך דין מקרקעין נדלן מיסוי מקרקעין
עו"ד אסא זהר - עורך דין, שמאי, שמאי מקרקעין ואדריכל
כורזין 1, בית מולדבסקי, ת"ד 908, גבעתיים 53583.
טל': 03-7326463, פקס: 03-7326017
