אסא זהר - עורך דין מקרקעין תכנון ובנייה - היטל השבחה

איתור גוש חלקה

היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. יש להדגיש, כי החובה לתשלום ההיטל היא על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

היטל השבחה מוטל על בעל נכס אשר נהנה מאישור תוכנית כלשהי כגון, תוכנית מתאר מקומית שהיא, תוכנית אשר יש בה התייחסות לתיחום של שטחים, הוראות בנייה, מגבלות בנייה כאשר אותה תוכנית שאושרה ביחס לקרקע של אותו אדם משביחה קרקע שלו ומעלה את ערכו.

חשוב להבדיל בין היטל השבחה, לבין מס שבח. היטל השבחה יוטל, למשל, בתוכנית המאפשרת קבלת היתרי בניה או שינוי יעודה של הקרקע אשר מעלה את ערכה של הקרקע. החייב במס, בהיטל השבחה, הינו הבעלים של הקרקע או החוכר לדורות.

לפי החוק, "השבחה" היא עלייה בשווי המקרקעין בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה, או התרה של שימוש חורג, שהינו שימוש אשר חורג ושונה מן השימוש שהיה מותר לפני כן. לדוגמא, אישור הסבה של מבנה ממחסן לאולם שמחות.

היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים:

אישור תוכנית בניין עיר
אישור הקלה
אישור שימוש חורג

כאשר הוועדה המקומית מאשרת תוכנית בניין עיר, אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף פעולה זו מעלה ומשביחה את שווי המקרקעין ובהכרח גם את המבנה, אגב המבנה נכלל בהגדרת המקרקעין, ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה בעקבות ההחלטה וביצועה.

החייב בתשלום ההיטל הוא אותו אדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור גם אם זה מוכר או מכר את הקרקע. ולמרות זאת ניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

היטל השבחה לא יגבה בגין פעולה לא חוקית של בעל הזכויות בקרקע כגון בנייה ללא היתר, אלא אם כן הוא נתבע על העבירה ובמסגרת ההליך הפלילי ניתן לתבוע גם היטל השבחה.

היטל בעקבות אישור תוכנית בניין עיר יכול לחול גם על מקרקעין שנמצאים בתחום התוכנית וגם על מקרקעין שגובלים בתחום התוכנית. שימו לב היטל ההשבחה לא יחול על תוכניות שאושרו לפני 1 ביולי 1975.

גובה ומועד התשלום של ההיטל

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין. עליית השווי תיקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית, כאשר לבעלים יש את הזכות להגיש שומה נגדית של שמאי מטעמו, ולהיכנס להליך של דיון על גובה השומה. בתום הדיון בעל המקרקעין ישלם את מלוא הסכום שקבעה הוועדה.

מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכוח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו,

המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא מהיום שבו אושרה התוכנית המשביחה. כך, אם אושרה תוכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.

מי פטור מהיטל השבחה

פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:

השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;
השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;
השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965;
השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;
השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי;
הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו גר בדירה ויגור בה לפחות 4 שנים מגמר הבניה;
השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש;
השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950).

ערעור על גובה ההיטל

ניתן לערער על ההחלטה על גובה היטל ההשבחה. בעל הקרקע ישכור שמאי פרטי אשר יכין שומה נגדית. בעל הקרקע והוועדה המקומית לתכנון ולבניה יכולים להגיע להסכמה על גובה ההשבחה וההיטל יתוקן בהתאם. אם לא מגיעים להסכמה, ימנו הצדדים שמאי מוסכם שיכריע ביניהם. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערער לבית משפט השלום.